Contratos de Locação e a COVID-19
Muitos questionamentos e reflexões a respeito do impacto da COVID-19 nos contratos de locação, especialmente aqueles firmados com os Shopping Centers. Duas coisas são certas: será necessário negociar os aluguéis suspensos e vindouros pós-crise e chegar a um acordo não será fácil.
Quais são as orientações neste momento?
Negociar caso a caso, com franqueza nos parece a saída mais coerente para enfrentarmos esse momento, que passará, enquanto os contratos tendem a permanecer. E que assim seja.
O desafio será, de forma amigável, compor as necessidades e interesses das partes. A tendência é que na ocorrência de impasses intransponíveis, ou seja, caso as partes não cheguem a um acordo, o judiciário seja acionado.
E do ponto de vista jurídico, o que pode ser feito?
Do ponto de vista jurídico, e afim de auxiliar na negociação, é importante ter em mente que nos casos de força maior ou caso fortuito o Código Civil autoriza a parte, neste caso, o Locatário lojista do Shopping Center, a resolver o contrato (artigo 478 do Código Civil) ou postular a readequação do “valor real da prestação” (artigo 317).
Assim, com base nesses fundamentos, entendemos ser plenamente possível a repactuação do valor locatício, já que, é preciso voltar à intenção das partes quando da celebração do contrato, e, portanto, precificação do aluguel. Fluxo de pessoas nos shoppings, vendas comparadas e percentual do custo de ocupação em relação às vendas, ticket médio, são apenas alguns indicadores que devem ser levados em conta no novo cenário futuro. Será cobrado do empresário conhecer ainda mais sua operação.
Já existem decisões judiciais?
Em um mês já passam de 100 as ações propostas, e as decisões judiciais seguem no caminho de conceder descontos temporários e/ou suspender o aluguel, fundo de promoção e condomínio, total ou parcialmente, o que significa que será necessário negociar não só os aluguéis suspensos, como também os futuros, se os valores de aluguéis contratados inviabilizarem a operação.
Negociar: boa-fé, solidariedade e cooperação.
Não há fórmula mágica. Estamos diante de algo talvez nunca vivido e negociar é a palavra de ordem. Neste sentido é uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, acionado a fim de decidir sobre pedido de redução de aluguel assim concluiu e resumiu:
“Dito em outras palavras e em resumo final: o cenário ideal será que as partes que firmaram um contrato tenham maturidade, e acima de tudo, bom senso, para definir um critério a lhes guiar durante esse período de excepcionalidade. Sem querer tirar vantagens do momento, entendendo os problemas do outro e, acima de tudo, reconhecendo que será esse auxílio mútuo em período tão difícil que irá fortalecer relações comerciais cujos benefícios serão por todos auferidos no futuro.
Caso infelizmente não seja alcançado esse acordo, o Judiciário, cumprindo sua missão constitucional, estará a postos para o enfrentamento da questão, hipótese em que, repito, o caso concreto deverá ser minuciosamente analisado, sem paixões nem paternalismo, para que, a partir da realidade demonstrada por cada litigante se possa buscar o ponto de equilíbrio a não desandar a cadeia produtiva da população brasileira.” (Processo nº 2069928-09.2020.8.26.0000)
Mantenha-se adimplente e atento
É importante ressaltar que não está autorizado o inadimplemento das obrigações, ou seja, para ter seu direito ao ponto resguardado é necessário negociar e, em caso de demora ou de não realização de acordo é imprescindível a propositura de ação judicial.
Contar com um suporte jurídico e comercial para auxiliá-los nas negociações, conhecer e entender as concessões dos shoppings para outros lojistas, manter relacionamento próximo com o superintendente do Shopping pode fazer a diferença. Neste momento todo esforço e ajuda são essenciais.
Bárbara Daniela de Andrade
Sócia fundadora da Andrade Advocacia Empresarial, advogada, pós graduada pela FGV, 13 anos de experiência em franquias de varejo e serviços, negociações e contencioso cível imobiliário. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e integrante da comissão de Locações em Shopping Center. Cursos de extensão na área de Direito Empresarial e Negociação no Insper e FGV.
Tel.: 11 99298-1435
